Günümüzde Münihten, İstanbula oradan Dubline, bir çok şehirde ev bulunmakta zorlanıyor ve evlerin fiyatları uçmuş vaziyette. Güncel olarak kapitalizmin göbeğinde yer alan ve konut problemini çözmüş bir şehir var, Viyana. Peki 19.yüzyılın sonlarında sanayileşmeyle birlikte ciddi bir konut problemi yaşayan Viyana, bunu nasıl çözdü? Bu metin tarihsel bir bağlamda Viyanayı inceleyecek ve günümüzdeki Viyana konut problemini çözmesinin tarihsel kökeni inceleyecek.
(ancak tarihsel bağlamla ilgilenmiyorsan yalnızca 1 ve 2. bölümü okuyabilirsin, geri kalan kısımda ilgini çekecek pek bir şey yok.)
Günümüzde kiraların uçma sebepleri
Ortada bir fiyat varsa ve bir mal alınıp satılıyorsa onu incelemenin en basit yolu arz-talep eğrisini takip etmektir.
Şununla başlayalım, kısa vadede konut arzı sınırlıdır. Bu da şu anlama geliyor ki, talepte meydana gelen ani artış, neredeyse kesin olarak fiyat artışına yol açar. Son dönemlerde büyük şehirlerde ciddi bir talep baskısı yaşanmakta. İstanbul’da 16 milyona dayanan nüfus bunun en trajik örneklerinden biri. Türkiyedeki insanların 5’te 1’i bu şehirde yaşıyor.
Bunun yanında İstanbul dünyada en fazla ziyaret edilen şehirlerinden birisi. 2024’te 15.8 milyon insanın turistik amaçlarda geldiği bu şehir, dönem dönem nüfusunun 2 katı nüfusu barındırmak zorunda kaldı. Bu turistlerin hepsi otellerde kalmadı. Ciddi bir kısmı da airbnb gibi konutlarda konaklama seçeneğini tercih etti. Bu durum şehirdeki konut arzını kısıtladığı için fiyatların artması yönünde bir baskı yaratıyor. Avrupanın çoğu şehrinde airbnb gibi hizmetler sınırlandırıldı ve düzenlemeler getirildi.
Arzı baskılayan temel unsurlardan bir diğeri de kiminin yaşamak için ihtiyaç olarak gördüğü yerde kimilerinin yatırım fırsatı görmesi. Enflasyonist ortamda kurdan kaçmak isteyenler için evler ciddi bir cazibeye sahip. Peki nasıl? Ev sahipler ev satın alsa da sonuçta bir kiracı varsa, arzın etkilenmemesi gerekmez mi? Pek değil. Ev sahiplerinin ev ticaretinden kazandığı para, kira gelirinin yanında devede kulak kalıyor. Buna yabancı yatırımcıdan gelen talebi de göz önünde bulundurursak bu talepteki enflasyonist baskı iyice şişiyor.
Tüm bu yatırımcı talebinin doğurduğu bir sonuç da arz edilen yeni konutların türleri üzerinde oluyor. Konut krizinde bahsi geçen tüm şehirlerde, ki buna İstanbul güzel bir örnek, yatırımcıların temel gelir hedeflerinin evin satışından geldiğini söylemiştik. Her sosyal kesimden gelen ev talebinin de farklı olduğunu, yani yoksul bir işçi veya bir öğrenci ile, o şehirde yaşayacak varlıklı bir insanın yaratacağı ev talebi oldukça farklı. Eğer evlere bu kadar yatırım mantığıyla bakılırsa, buradaki talebe yatırımcılar ve varlıklı kesim ekleniyor. Yeni ev inşa eden birisi için, temel gelir evin satışından gelen gelirse, bu durumda yeni ev arzını yoksul kesime yönelik değil, lükse yapmak daha kârlı hale geliyor. Bu da çoğunluğa yönelik ev arzını baskılayan bir diğer unsur demek. Bu durumda konut krizini çözmek için evleri yatırımcılar için cazip bir yer haline getirmeyecek regülasyonlar lazım.
Peki özel sektörden istediğimizi alamadık ve gözümüzü kamuya çevirdik diyelim. Bu noktada konut krizini çözmenin kilit noktalarından biri olan belediye ev arzına geliyoruz. Bu konutların temel unsurları, talebin doğru yerden karşılanması. Bunun için kamunun nüfusunu tanıması ve doğru koşulları sağlayan konutlar inşa etmesi gerektiğini görebiliyoruz. Ayrıca kamu, ürettiği evleri satarak özel sektörü beslerse yine sorunun çözümüne ulaşamıyoruz. Kamunun aktif şekilde serbest piyasaya alternatif olması ve bir yandan da regülasyonlarla onu baskılaması gerekiyor.
Kamunun ev arzındaki aktif rolüne değinirken bunu az önceki iki unsura da bağlayabiliriz. Yani yatırımcılara yönelik kiracıyı korumaya yönelik önlemler ev arzının azalmasına neden olabilir. Örneğin bir kira zam üst-sınırı koymak, zaten ana geliri ev satışına dayanan insanlar evlerini kiraya vermekten kaçınabilir, veya geleceği düşünerek kiraya giriş fiyatını yüksek tutabilir. Kamu arzı bu kiraya giriş fiyatını yüksek tutmanın önüne geçer zira artık tüketicinin alternatifi fazladır ve fiyatlar o kadar yükselemez. Ayrıca kamu regülasyonlarla da aktif bir rol oynayarak ev alış satışını kısıtlayarak, kiraların da gelir olarak görülmesinin önünü açmalı ve boştaki ev arzını arttırmalı. Ayrıca Avrupada birçok ülkede, evini uzun süre boş tutan insanlara ek vergi koyarak ev arzı arttırılıyor.
Her gören ağladı, kalbini bağladı, Viyana sokaklarına
Bu makale Viyananın konut problemini çözmesinin formülasyonunu, şirketlerin kâr hırsını dengeleyebilen bir devlete bağlayacak. Viyana yönetiminin günceldeki vizyonu, uzun vadeli ve maliyet esaslı bir arz yaratarak özel sektörde fiyat çıpası oluşturmak ve arza erişimi olabildiğince adil şekilde gerçekleştirmek.
Viyana günümüzde 220.000 belediye dairesiyle Avrupadaki en büyük kamu ev sahibi şehirlerden biri. Bu sayede serbest piyasaya arz yönlü bir fiyat baskısı oluşturuyor. Bu dairelerin kiraları oldukça düşük, öngörülebilir ve gelire göre konaklanılacak daire belirleniyor. Bu fiyat ortalamada piyasanın %25-30 daha altında kalıyor. Giren kişi süre sınırlaması olmadan dairede kalıyor ve depozit gibi bir maliyeti üstlenmesi beklenmiyor. Bu kamu daireleri yalnızca düşük gelir grubuna hitap etmiyor, daha geniş bir gelir aralığına göre farklı kamu bina tipleri var ki bu da Parisdeki banliyölerdeki ghettolaşmanın benzerinin olmasının önüne geçiyor.
Viyananın konut tarihine baktığımızda şunu rahatlıkla göreceğiz ki, Viyana kamu binalarında yalnızca niceliğe değil niteliğe de önem verdi. Bu binalar için dönemine kıyasla ortalamanın üstünde standartlar belirledi. Bu 4 sütun (Bautraegerwettbewerb) tasarım ve kalite standartlarını dair bir güvence. Bu standartlar Ekonomi, sosyal sürdürülebilirlik, mimari ve ekolojidir. 2024’te ekoloji standartı arttırıldı ve “iklim, enerji ve ekoloji” olarak 3 parçaya ayrıldı. Jurilerin potansiyel kamu binalarını bu alanlarda puanlıyor ve projeler aynı bütçe zemininde yarışıyor.
Bir yandan arzı arttırarak fiyatları baskılayan Viyana, bir yandan da talebi kontrol ederek bu kamu binalarında aşırı talebin önüne geçmeye çalışıyor. Öncelikle Viyanada 2 sene ikame etmeden bu kamu binalarına başvuramıyorsunuz. Ayrıca belirli bir gelirin üstündeyseniz yine serbest piyasaya muhtaçsınız, çünkü yine bu konutlara başvuramıyorsunuz. Bu sınır tek kişi senelik 59.320 euro yapıyor ki bu kazancı sağlayan birisi serbest piyasadaki evleri rahatlıkla karşılayabilir. Evdeki hane sayısına göre bu kazanç üst-sınırı değişiyor ancak bu artık katlanarak gerçekleşmiyor. Örneğin iki kişilik bir aile, 118.640 euro değil 88.400 euro üst-sınıra sahip. Ayrıca konutlara yerleştirilmede bazı öncelikli gruplar da var. Tek ebeveynlilik, 10+ senedir aile yanında yaşamak, özel ve yaşlılık sebepleriyle özel gereksinimlere sahip kişiler ve aşırı kalabalık aileler bu kategorinin örnekleridir.
Viyananın kira sorununu çözmesi yalnızca konut arzına değil, serbest piyasadaki regülasyonlarına da bağlıdır. 2024-2026 dönemi arasında eski stoktaki evlerde m2 başına belirlenen azami kiralar söz konusudur ve yıllık düzeyde kiralar maksimum %5 arttırılabilir. Kamusal binaların yanında özel sektördeki birçok binayı kapsayan bu kira-artış-üst-sınırı ülke genelinde yaklaşık 1.2 milyon kontratı kapsıyor ve Viyanadaki özel sektördeki konutlarda yaşayan insanların ciddi bir kısmını da koruyor. Ayrıca kısa dönem kiralamaları zorlaştırıldı. Böylece turistik sebepler kaynaklı enflasyonun önüne geçildi. Kiracı ile ev sahibinin sorunlarını çözen kamusal arabuluculuk hizmetleri geliştirildi ve bu hizmetlere erişimde bir ücret talep edilmiyor. Böylece kira tespiti, depozito, bakım giderleri ve kira feshi gibi konularda sorunlar rahatlıkla ve ücretsiz olarak çözülebiliyor.
Buradaki kritik konu şu; Viyana birçok yönetimin düştüğü hataya düşmeyip sorunu yalnızca serbest piyasayı düzenleyerek çözmüyor. Bu piyasa düzenleyen unsurlar temelde Viyananın arz omurgasına bağlı ve diğer şehirlerle kıyasladığımızda Viyanayı öne çıkaran unsur bu arz omurgası. Peki Viyanadaki bu çözümlerin kökeni nereden geliyor? Bunun için 1870lere dönmemiz lazım.
SANAYİLEŞEN VİYANANIN YENİ PROBLEMLERİ, 1914 ÖNCESİ
Yeni sanayileşen bir ülke, yeni sanayileşen hemen her ülkenin yaşadığı bir sorun yaşadı. Birkaç ana şehir ağır bir göç altında kaldı. 1870lerde bir milyona ulaşan nüfus 1910lu yıllarda iki milyonu geçti. Nüfusun %43ü tek odalı evlerde kalıyordu, %20si oda başına 5 kişiden daha fazla kişinin yaşadığı evlerde yaşıyordu. Evlerin %95inde özel musluk %92sinde özel tuvalet yoktu ve %95inde musluk yoktu. 1910’a kadar iktidarda sosyal tarafı yoğun basan hristiyan demokrat olanKarl Lueger vardı. Uygun fiyatlı toplu taşıma ve kamu hizmetlerini yaygınlaştırması ile kırsal kökenli kitleden destek aldı. Kırsal kökenli bu kitle aynı zamanda sosyal demokratlara da güçlü bir eğilim gösteriyordu, ancak sosyal demokratların iktidara gelmeleri bilinçli olarak engellenmişti. 1914’te gelen 1. dünya savaşının 1918’de bitmesinin ardından yapılan seçimlerde sosyal demokratlar 165 koltuğun 100ünü alarak Viyana belediye meclisinde ciddi bir çoğunluk kazandı. Bu durum 1934’te Avusturya şubat ayaklanmalarıyla sosyal demokrat partinin yasaklanmasına kadar devam etti. Bu ağır dominasyon nedeniyle 1919-1934 arasına “Kızıl Viyana” dönemi olarak adlandırılır. Konut probleminin çözümüne dair günümüzdede devam eden birçok politikanın kökeni bu dönemdendir.
Sosyal demokratların bu konut problemine dair çözümlerinin genel ilkeleri barınmanın ticarileştirilmesinin önüne kamu politikalarıyla geçmekti. Bu amaca dair ilkeler “belediye sosyalizmi” olarak kavramsallaştırıldı. Bu politikaların finansmanı için konut inşa vergisi (wohnbausteuer) ve ilerlemeci belediye vergileri getirildi. Bu noktada kasti olarak borçlanmaktan kaçınıldı ve bu işlemler vergilerle ilerletildi, zira faiz ödemeleri de beldiye üzerinde mali baskıyı finane etmeye çalışmak kiraların yükselmesiyle sonuçlanabilirdi. 1923’te ilk 5 yıllık program ilan edildi ve 25.000 daire hedefi konuldu ve bu hedefe 2 sene önce ulaşıldığı için ikincisi 1927’de başlatıldı. Kızıl Viyananın sonuna gelinen 1934 yılında 65.000 belediye konutu inşa edildi. Bu her 10 Viyanalıdan 1inin bu evlerde yaşadığı anlamına geliyordu. Bu konutlar günümüzde sovyetlerle özdeşleşen tarzda değildi ve avlulu yeşil iç mekanlar, ihtiyaca göre kreş, kütüphane, dükkanlar ve sağlık alanları inşa edildi.
Bu belediyenin konut inşa etme politikası eskisi kadar hızlı olmasa da devam etmekte. Buradaki temel amaç, serbest piyasa için referans bir fiyat oluşturmak ve serbest piyasaya alternatif oluşturarak fiyatların çok yükselmesinin önüne geçmek. Geçmişten günümüze devam edecek şekilde bu evler dönemin şartları göz önüne alınarak belirli önceliklere göre yerleşime açıldı. Çoğu sosyal sınıftan insana uyacak kira miktarına sahip konut vardı. Burada kritik bir mesele olarak görebiliriz ki, bu mesele aynı zamanda devlet kapasitesiyle alakalı. Zira bir belediyenin yurttaşın ihtiyacını tespit etmesi ve gelirini doğru şekilde bilmesi gerekli.
Ayrıca diğer bir Viyana önlemi de kira kontrolleriydi. Ancak günümüzde bu önlemin ciddi bir probleme yol açtığını görüyoruz, evlerini kiraya veren kişiler fiyatları belirli miktarda yükseltebildiği için, başlangıç fiyatını yüksek tutarak finaldeki zamlı fiyatın istedikleri seviyeye gelmesini sağlıyorlar, ki bu da enflasyonist baskı oluşturuyor. Ancak Viyanada bu olmadı, zira ciddi bir belediye arzı gerçekleştiğinden, özel konutlara alternatifler vardı ve kiraya veren kişiler başlangıç kira fiyatlarını arttıramadı.
Avusturyada faşizm rüzgarları (1934-1945)
1934’te Avusturya iç savaşı (şubat ayaklanması)’nın ardından iktidara gelen faşist parti, sosyal demokrat partiyi yasakladı ve yerel yönetimlerdeki seçim sistemini kaldırdı. Bunun yerine yerel belediyeler artık atanma usulüyle seçilecekti. Bununla başlayan Avusturyada faşizmin sürdüğü sürdüğü 1945 yılına kadar Avusrutyada faşist yönetim hüküm sürdü. Bu süreçte Viyananın kamu politikaları baştan aşağı değişti. Kamu binası yapımları neredeyse tümüyle durdu ve faşist dönemin ruhu Viyanadaki kapıları çalmaya başladı. 1938’de Yahudi yerleşimciler bu konutlardan çıkarıldı, Yahudileri N*zilerin düşman tanımladığı diğer grup ve uluslar takip edecekti.
Bu süreçte kamu binası yapımının durmasının yanında, bir diğer ağır bedel daha ödenmişti: 1945’e geldiğimizde 87.000 konut yıkılmıştı. 2. dünya savaşının ardından Viyanalılar yeniden yaşanabilir bir şehrin mücadelesini verecek ve her şeyi baştan inşa edeceklerdi.
Viyana yeniden kuruluyor
Savaşın Avusturyaya bedeli ağır olmuştu. Tek problem şehirdeki ağır konut yıkımı değildi; ağır hasarlı bir altyapı, malzeme ve işgücü kıtlığı kendini göstermişti. Bir yandan ABD, Fransa ve BK tarafından işgal edilen batı Avusturyanın ve SSCB tarafından işgal edilen doğu Avusturyanın yanında, Viyana tüm bu devletler arasında 4 bölgeye bölünmüştü.
1945de sosyalist Theodor Körner Viyana belediye başkanı seçildi. Bu ideolojik karmaşanın arasında, Viyanada sosyalist birisinin seçilmesinden görüyoruz ki, Viyanada sosyal demokratların “Kızıl Viyana” ruhu hala ayaktaydı. Körner 1945’de Viyanadaki konutların yeniden inşasına dair bir çerçeve çizdi, ancak o dönemdeki imkansızlıklardan kaynaklı ancak 2 sene sonra bu çerçeve pratiğe dökülebildi. 1947-1956 yılları arasında 50.000 yeniden konut yapıldı. Ancak bu yeniden inşa sürecinde, savaşın kayıplarını bir an önce telafi edebilmek adına niteliksel bazı feragatlar yapıldı. Daha düz dış cepheler ve daha küçük evler o dönemin normaliydi. Kızıl Viyana döneminde görülmeyen 25 ve 48 m2 evler o dönem normaldi. 1950lerden itibaren bu tavizlerden dönülmeye başlandı ve Kızıl Vıyana dönemindeki standartlara yeniden dönüldü. Bu yıllardan itibaren 55m2 asgarileştirildi ve eve özel tuvalet ve banyo yeniden standart oldu. Bu standart Kızıl Viyanaya göre de ilerlemeydi zira 1917-1935 arasında özel tuvalet standart olsa da özel banyo standart değildi.
60ların sonunda savaşın niceliksel telafi gerçekleşti. 1969’da 100.000 yeni konut tamamlandı. Bu dönemin ardından, 70ler boyunca niceliksel istikrar korunurken niteliksel gelişmeler de sağlandı. Eski niteliksel standartlara uymayan evler kentsel dönüşümle . Viyana’da 70’lerin kentsel yenilemesi, 300 bin civarındaki nitelik-altı daireyi yıkmadan, kiracıyı yerinde tutarak ve mahalleyi sürece katarak modernize eden yumuşak bir dönüşüm programı olarak tasarlandı. Bu yenilenme hem belediyeye bağlı konutlarda hem de özel sektördeki konutlarda gerçekleşti ve şehrin genel yaşam standartlarını yukarı çekmesi hedeflendi.
Bu tarihten günümüze savaşın yaralarını saran Viyana, günümüzde hala bu politik duruşu korumakta. Dönemin şartlarına göre, yer yer standartlar yeniden düzenlenirken, arz omurgalı konut inşası Viyanayı oldukça yaşanabilir bir yer kılıyor. Üstelik bunu yaparken Sovyet mimarisinin donukluğuna alan vermeyen ve ihtiyaçları yalnızca yaşamak için şart olan şeylere indirgemeyen bir sol perspektifin imkanına güzel bir örnek oluyor.
Sonraki bloglardan haberdar olmak için